核心提示：2007年全国保费收入达到7035.8亿元人民币，同比增长25%。今年一季度全国保费收入达2979.1亿元，同比增长51.6%。据统计，目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米，进入房地产市场的资金量保守估计有100亿元。

     中国保监会日前公布的数据显示，2007年全国保费收入达到7035.8亿元人民币，同比增长25%。今年一季度全国保费收入达2979.1亿元，同比增长51.6%。据统计，目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米，进入房地产市场的资金量保守估计有100亿元。
　　
     目前保险资金曲线进入房地产领域的现象十分普遍。对此，有关专家建议，政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资行为，抑制"潜规则"的诱导，从而走向规范化。否则，现有保险公司曲线投资房地产市场的现象会逐渐发展，随着风险不断积累，最终恐形成积重难返的后果。

    房地产遭遇政策压力
   
　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，《通知》要求严格商业性房地产信贷管理。在等待政府入场救市的背景之下，这一剂猛药令房地产行业十分意外。
　　
    长期以来国内房地产融资渠道单一，不仅开发商渴望开辟多元化的融资渠道，而且银行方面也往往由于担心融资依赖度过高的风险而呼吁拓宽融资渠道；而国内保险机构也一直对拓宽投资渠道蠢蠢欲动。
　　
    一位央行高层曾这样论述："中国房地产金融目前及今后面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。这一问题是房地产业与其他行业融资的共性问题，是全社会融资结构不合理的反映。而随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到包括房地产业在内的所有行业的融资方式之中。房地产是一个高收益的行业，但也是一个高风险行业，只有以股本融资为主，才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。因此，提高房地产开发商的股本融资比例是大势所趋。"
　　
    在此背景下，2006年3月21日，中国保监会公布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》(下称《办法》)，允许保险机构通过购买专业机构设立的投资计划间接投资交通、能源等基础设施，主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目，房地产未列入投资范围。在试点初期，投资范围仅限于已建成项目。投资方式可以采取债权、股权、物权及其他方式。

    保险业介入房地产
　
　　事实上，保险公司对于投资基础设施类项目一直兴趣浓厚。与目前已有的投资渠道相比，投资基础设施类项目的收益将高出不少。对于投资收益一直不够理想的保险资金来说，获准投资基础设施也算是"圆了一个梦"。在保险资金投资基础设施项目政策获得允许之后，国内保险机构开始将投资的目光瞄准房地产业-直接收购优质物业则是保险资金投资房地产所迈出的第一步。
　　
     近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区，紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。而这并非中国保险公司在沪开发的第一个写字楼项目。
　　
     今年4月下旬，中国平安旗下平安信托与四川锦弘集团合资成立了弘安投资管理公司，双方将投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行改造，投资建设酒店、写字楼等综合性物业。
　　
　　除了中国平安外，中国人寿、中国人保、泰康保险等机构投资地产计划也提上了议事日程。在此之前，多家保险公司曾多次申请进入房地产市场而未被获准。值得一提的是，新华人寿保险股份董事长关国亮违规运用保险资金，投资房地产等领域，中国保监会委员会责令新华人寿调整其董事长职务。中国保监会委员会强调，保险资金的运用必须严格遵守法律的规定，对违法违规运用保险资金的行为，当局将依法严肃处理。
　　
     在保险资金直投房地产暂未放开的前提下，保险公司曲线进军房地产早已成为一种趋势。中国平安之外，其他保险公司也不甘落后，纷纷以"自用"名义抢购优质商业物业，边自用边出租，以获得收益。楼宇的购入在2006年下半年开始集中进行，到现在仍然热度不减。
　　
    有关人士表示，一些国内保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务，部分政策放开后他们的动作迅速，并把目光放眼全国。而目前拓展的主要城市是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业。一旦一线城市的市场被占领，这些保险公司将迅速渗透到二线城市，他们会通过其在各地的网点进行物业的购买。
　　
    高力国际物业服务公司日前发布的2008年度第一季度市场报告指出，一季度，北京的写字楼整售交易在金融街区域内相当活跃，投资机构主要来自于保险业和银行业，其中包括中国太保以22亿元人民币收购了总建筑面积约7.08万平米的金融街丰盛大厦。

    保险投资房产放开限制
　　
　　近期有迹象表明，保险公司投资房地产业务的政策限制可能放宽。不过，中国保监会对于保险资金投资房地产的态度耐人寻味。日前，十一届全国人大常委会第四次会议审议了保险法修订草案，草案新增了投资不动产的条款。
　
     与此同时，保监会资金运用监管部主任孙建勇却表示，尽管有保险资金进入房地产的呼声，但目前不允许保险资金进入房地产，保监会也始终强调保险机构要有市场责任和社会责任。近日，多家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求"火速"上报公司所有房地产资产状况，"特别是投资性资产"。
　　
    此后不久，在保监会的官方网站上还挂出了一则关于"开展保险资产管理现场检查工作"的通知，要求保险公司和保险资产管理公司在8月31日前，上报保险资产管理自查报告。这将意味着保险资金要名正言顺地进入房地产领域还需要等待。
　　
    在分析人士看来，在保险法修订草案中增加不动产投资，给保险资金投资开了一个窗口，表明一个原则性、前瞻性的趋势。而现在对保险资金投资房地产说"目前大局不允许进"，是因为房地产市场处于敏感时期，保监会从控制风险角度考虑保险资金投资房地产。

    保险投资房产需防风险

　　分析人士指出，保险公司的风险主要来自于两个方面：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。在租赁方面，虽然有比较长期的合同限制，房租收入在一定时期内会固定，但其对未来市场的指向性和预测性较弱，多是受当前房产增量和存量因素的影响。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整。
　
    一位保监会的内部人士透露，保监会政策研究室曾经对保险资金投资房地产的可行性、投资路径等做过很多次研究，出过很多次方案。但最终没能形成有效定案。
　　
    据称，保监会对能否放行保险资金投资房地产曾进行了长时间探讨，其中项目风险和收益还不确定是目前讨论的中心问题之一。房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫，将对保险公司的经营造成不小的打击。因此，保监会更加倾向于低风险并能带来稳定收益的项目。
　　
　　据知情人士表示，保险资金进入房地产领域可能采取分类监管的方式，对达到条件的保险公司放行，所投资领域也将以购买成熟商业物业为主，对于房地产开发领域可能不对保险公司开放。
　　
    对此，有关专家表示，考虑到保险公司资金流动性等问题，监管方对保险资金投资房地产比较谨慎，也就可以理解了。至于实施细则何时出台、直接还是间接投资、投资比例上限是多少、投资项目有何限制等问题，保监会估计还需要进一步调研。对于保险资金曲线进入房地产领域，有关专家建议，政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资行为，抑制"潜规则"的诱导，从而走向规范化。

信息来源：中国投资咨询网